• Home
  • Kommentar: Hva skjer når staten tar tomten din?

Kommentar: Hva skjer når staten tar tomten din?

Når viktige offentlige byggeprosjekter skal realiseres, må mange avgi grunn. Ofte uten at reelle verdier kompenseres, eller at grunneier har nødvendige ressurser til å forsvare seg. Kommentar av Filip Rygg i Bergens Avisen 23. juli 2019



Når bybanen skulle bygges ut til Flesland, måtte bystyret også ta stilling til flere ekspropriasjonssaker, det vil si saker hvor det offentlige mot noens vilje, overtar tomten for å gjennomføre noe det offentlige mener er viktig. Bybanen er en slik viktig sak, men det er også nye skoler, veier og vannbehandlingsanlegg. Det er altså snakk om infrastruktur som vi alle får glede av.

Bybanen er riktignok ikke den verste å “miste” tomten til. De har som regel gjort opp for seg i henhold til den verdien som boligen eller tomten har. Men hva er verdien på en tomt som ikke er bebygget? Og er det mulig å sette en objektiv verdi på private eiendommer som har vært i familiens eie i flere generasjoner?

Dette kan høres ut som litt nerdete å bry seg om. Problemet med dette er jo at det sjeldent rammer deg eller meg, men når det først rammer oss, så kan det virkelig være krise. Vi hører svært sjeldent snakk om ekspropriasjonssaker, men det skjer oftere enn du tror. 

Det er ikke vanskelig å forstå at vi noen ganger trenger å ha ekspropriasjon som et verktøy for det offentlige. Vi vil vel alle at det fortsatt skal bygges skoler, veier og annen viktig infrastruktur i Bergensregionen. Det ville vært for dumt om hele E39 til Os stoppet opp på grunn av en eier som nektet å gi fra seg 100 kvadratmeter av sin tomt. 

Og i lys av de siste måneders bompengedebatt, er det neppe noen som ville ivret for at det offentlige skulle betalt mer enn markedspris for de eiendommer man er nødt til å gå inn på. Men hva er markedspris?

På andre siden av fjellet, nærmere bestemt i Bærum, er det stor uenighet om traseen for den nye Fornebubanen. Nå håper byggherre på at Bærum kommune skal fatte et tvangsvedtak mot en grunneier på Fornebu som ikke vil avgi tomt til prosjektet. Byggherren hevder de har prøvd å få til en minnelig ordning, mens grunneier av den 11 mål store tomten, mener de ikke får betalt i nærheten av hva den er verdt.

Tomten er stor, og den har en romslig villa på tomten. Spørsmålet er ikke hva villaen er verdt, den kan man enkelt taksere. Mens loven om ekspropriasjon sier at det er salgsverdien som skal legges til grunn (i visse tilfeller bruksverdien), vil kanskje grunneier her si at reell verdi er høyere fordi tomten kan utvikles. 

Spesifikt i denne saken er vi i et  et område hvor kvadrameterprisen for ferdige boliger gjerne kan gå over 100.000 kroner, og hvis tomten ikke er en villa-eiendom, men en utbyggingstomt for leiligheter, så har den en helt annen verdi enn såkalt “salgsverdi”. 

Gjør vi et enkelt regnestykke er det kanskje mulig å bygge 15.000 kvm ny bolig her, det vil kanskje gi en potensiell verdi på svimlende 250 millioner. Hva er da rett å gjøre? Skal Fornebubanen som er et offentlig prosjekt, delvis finansiert av bompenger, betale så mye for en tomt? Eller skal de kun betale det dagens villa er verdt og det man kan få ved å legge ut en boligannonse på finn.no?

Dagens lov tar riktignok noe høyde for mulig forventet utnyttelse, men husk også på at det er det er kommunen som er både regulerings- og ekspropriasjonsmyndighet, da det siste følger det første. I noen tilfeller kan man også være byggherre, eller i det minste en del av prosjektet som f.eks Fornebubanen. Det krever mye dersom man skal evne å behandle grunneierne korrekt, uten å bli blendet av egne interesser i viktige byggeprosjekter. Du kan altså strengt tatt legge til rette for en lav utnyttelse på en tomt, som da gir et lavere erstatningsbeløp.

En annen interessant side ved de mange ekspropriasjonssakene i Norge, er når ekspropriert eiendom, endrer bruk. Ta for eksempel areal som har vært overtatt av det offentlige til jernbaneareal, men som nå i disse dager utvikles til byutvikling. Burde ikke tidligere eier, få tatt del i de nye verdiene som nå realiseres på en eiendom som var tatt til et annet formål? 

For å protestere mot  ekspropriasjonssaker, kreves ofte store ressurser. Selv om det gis noe advokatbistand dersom saken skal opp i en såkalt “Skjønnsrett” hvor saken avgjøres ved uenighet, er det ingenting mot den mengde ressurser som det offentlige stiller med. 

Og dette er viktig. Med rett kompetanse og nok ressurser vil man stå mye sterkere rustet til å få frem skjulte verdier, potensiale for utbygging og kanskje også hjelp fra omtale i media. Det er her som i mange andre samfunnsforhold, dyrt å være fattig. 

Vi må kunne forvente at det offentlige betaler korrekt verdi, selv når det er fellesskapet som skal ta regningen. Kanskje ville en mer ryddig tilnærming til dette, også gitt andre svar når ulike utbyggingsalternativer ble utredet. Kanskje ville man lagt skolen på en annen tomt, dersom man hadde tatt høyde for at grunnervervet ble såpass dyrt.



Siste nyheter

[latest][5][recentright]